한국 주택 부동산 관련 법은 정말 어렵고 멀쩡한 사람 바보 만들곤 한다. 물론 평소에 매일 취급하는 사람들에겐 아무것도 아닌 쉬운 일이지만, 어쩌다 한번 거래하게 되는 부동산 주택 거래는 할 때마다 부담스럽고, 그래서 부동산 중개소 수수료 주고 이용하는 건데, 문제는 부동산 거래는 자주 하는 것이 아닌 짧으면 2년 길면 10년 아주 가끔 하는 거래라, 아는 것도 목돈 거래라 땀 나게 되고, 거래했던 중개사는 필요할 땐 늙어 죽고 없는 것이 문제, 결국 주택 부동산 거래할 때마다 처음부터 다시 확인하는 수 밖에 없는 아주 귀찮다.
집주인이나 세입자나 서로 부담스럽긴 마찬가지고, 젊을 땐 돈 없으니 금 수저 아니면 세입자지만, 10년 20년 금방 가고 착실하게 생활하면 불가능 할 것 같던 목돈도, 나이 들면 푼 돈처럼 느껴지는 집주인 건물주가 되기에 역지사지 생각할 필요 있다.
주택이나 부동산 거래를 하려면 간단한 기본 지식 있어야 손해보단 이익 볼 수 있으니, 연관되는 지식 하나 하나 생각해보죠.
금융 자본주의 시장경제 국가 시민으로 살기 위한 기초는 금리는 기본, 이자 계산 할 줄 알아야 합니다. 어려운 것 아님에도 대졸 조카 딸에 계산해 보라 하니, 어이없게도 이자 계산 할 줄 모르더군요. 전 학교 다닐 때 공부를 잘하던 사람이 아니라서 복잡한 걸 싫어하고, 모든 걸 단순화해서 생각합니다.
I=Pin, 이자 계산 공식입니다, 상업 계산 배울 때 가장 먼저 배우는 공식이고,
I 이자=P원금 X i이율 x n기간(이자 지급주기)
원금1000만원 x 이율(기준금리는 1년 이율을 말함)1.5% x 기간 1년= 1년 이자 15 만원
1000 만원 한 달 이자는? 15 만원 / 12달= 1달 이자 12500원,
1000 만원 예금 했고, 금리 연 이율 1.5%, 1년 예금 했는데, 통장에 이자는 15 만원이 왜 안될까요?
정부에 이자 소득세 14% + 주민세(이자소득세의10%)=15.4%를 원천 징수하기 때문이죠,
1년 이자 15 만원 x 0.846 = 126,900원 세금 뺀 1년 이자입니다.
높은 금리를 주는 산업은행 수시입출금식 예금은 한 달 단위로 이자 지급하는데, 그럼 한 달 이자는 단순히 126,900원 /12일까요? 은행은 두리뭉실한 계산 안 합니다. 30일도 있고, 31일도 있고 28일도 있기 때문에, 1년이자 15 만원 / 365일=1일 이자 x 해당月 날짜 수 30일 = 한 달 이자 x 0.846 = 10,430원 통장에 입금 됩니다.
금융 자본주의 시장경제에서 위에 이자 공식은 살아가는 기본입니다. 사회 초년생 땐 목돈이 없으니까 이율에 둔감하지만, 누구나 나이가 들고 목돈은 시간이 흐르면 쥐게 됩니다.
100 만원에 한 달 이자는 1,043원 밖에 안되는 소액이지만, 1억 원에 한 달 이자는 104,300원이고, 1년 1,269,000원 한 달 월급 일 수 있죠. 무 노동 유 임금 1,269,000원 한 달 월급 의미는 이자 안 받는 사람 일 할 때, 한 달 동안 휴가 놀아도 잔액이 동일하단 의미, 목돈 모으는 것이 지겨워서 그렇지, 젊을 때 남보다 더 저축하면 나중에 편차는 하늘과 땅입니다.
제가 왜 지점도 몇 개 없어 불편한 KDB 수시입출금식 통장 이용할까요? 수시입출금식 통장 중에선 가장 이율이 높은 1.1%, 처음에 만들었을 땐 3.5%였습니다. 제가 5 천 만원을 농협 보통 예금 통장에 5 개월 간 방치한적있었는데, 5개 월 간 이자는 세 후 38,000원 정도, 3.5%적용하면 세 후 616,880원으로, 578,800원을 저금리 보통 예금 통장에 방치한 죄로 손해 본 겁니다. 이런 바보짓 하면 은행에서 알아서 고금리 통장으로 옮겨줄까요? 아닙니다. VIP 우수 고객으로 대우 명절 때 1Kg짜리 떡 한 봉지 보내줍니다.
목돈은 하늘에서 뚝 떨어지는 것이 아닌, 금리 인식 생활 습관 돼야 하고, 사회 초년생 때부터 고금리 통장 이용하는 사람은, 한 달 100 만원씩만 거래한다고 생각해보면, 30년 간 거래하면 3억 6,000 만원, 3억 6,000 만원에 대한 이자를 그렇지 않은 사람보다 이익 보게 됩니다.
3억 6천 x 보통예금통장 이율 0.1% = 단리 36 만원인데, 1.5% 수시입출금통장 갈아타면 540 만원, 3억6천 정기 예금 아니라서 이런 차이 아니라 생각할 수도 있지만, 사람이 살다 보면 목돈이 들어오고 나갈 때가 발생하게 되고, 저처럼 방치할 때마다 손해 보게 되는데, 고금리 수시입출금 통장은, 정기 예금 만큼은 아니지만 손해를 완화해줍니다. 월급 통장을 수시입출금식 매달 이자 지급 받는 통장으로 쓰면서, 적금 자동 이체 활용하면 이율 손해 볼 일 없습니다.
목돈이 생겼을 땐, 당장 쓸 일이 없다면, 수시입출금 통장에 방치하면 손해, 1년 단위 정기 예금 여러 개로 나눠 가입하는 것이 좋습니다. 왜 여러 개로 나눠야 하냐면, 정기 예금은 1년, 2년 단위 약정 이율이라, 중도 해지하면 해지 이율 손해 보기 때문인데 불공정 거래죠. 우리가 1년 약정 대출했을 땐 조기 상환하면 위약금 물어야 합니다. 1억 3년 약정 대출했다가 1년 만에 갚았더니 위약 이자가 거의 백 만원 대, 예금 = 우리가 은행에 돈을 빌려주는 겁니다. 대출= 은행이 우리에게 돈을 빌려주는 것인데, 상호 형평 맞지 않는 불공정 적용하고 있는 겁니다.
은행은 우리에게 항상 불공정 거래를 강요합니다. 기준금리 1.5%면 1억 예금 1년이자 15 만원 = 1억 대출이자 15 만원 아닌, 대출이자는 신용이 아주 좋을 때, 예금 금리 3.5% 상황에 담보 대출 금리 6.34% 납부했었습니다. 1억 예금이자 연 350 만원, 1억 대출이자 연 634 만원 차이가 크죠? 웃기는 것은, 같은 은행에 예금 1억 2,000 만원 있었고, 대출 1억 있었으니, 은행이 나에게 2 천 만원 빌린 셈이죠? 그런데 내가 이자 받는 것이 아니라, 2 천 만원 나에게 빌린 은행이 매달 수십 만원 이자 자동으로 떼갔습니다. 정기 예금은 중도 해지하면, 지가 돈 빌린 것인데 해지 위약금 받고, 대출은 내가 빌린 것인데, 이자 덜 내려고 조기 상환하면 그것도 지가 위약금 받고, 완전한 불공정 거래로, 은행원은 절대 이런 불공정한 상황 알려주지 않습니다. 명절 때 1Kg 떡 선물 Vip 대접 할 겁니다.
항상 은행 거래할 땐, 예금은 내가 금리 상품을 팔고 수익을 얻는 것이라, 높은 이율 찾아 이동해야 하고, 장기 예금 하면 이동도 불편하고 해지 손해도 많아서, 금리 조금 손해 보더라도, 해지 이율 손해 볼 가능성 낮아져 전체적으론 이익입니다. 금리 변동에 따라서 예금을 늘릴지, 저금리 대출 활용 안전 수익 성 사업을 확장할지, 단기 예금 일 때, 이자 손실 없이 결정 할 수 있습니다.
금융감독원 문제 사례를 보면,
13 만원 받을 것을, 11,000원밖에 안주는 것은 도둑놈이죠. 개선 방안도 웃기는 것이, 기본적으로 은행은 I=pin 이자 공식 복리 계산 한다는 걸 참고하면, 공정한 방식은 해지 날짜까진 약정 이율로 복리 계산, 남은 기간 해지 이율 적용하는 것이 은행과 개인 간 상호 예금 대출 거래 상식에 맞는 정상입니다. 중도 해지 강도 같은 금리 적용을 당하지 않으려면, 1년 단위로 예금 금리 비교 높은 곳 찾아 예금 이동하거나, 여러 개로 쪼개서 한 달 간격 적립 예금하는 것이 이자 손실 최소화 방법입니다.
대출할 땐, 내가 은행 금리 상품을 구매해주는 고객이라 손님은 왕이란 말 알죠? 대출할 땐 내가 왕이니까 금리 서비스 제대로 안 하면, 그렇게 장사해서 밥 먹고 살겠냐? 한마디 해주고 다른 은행가면 됩니다. 1억원 6.34%에 대출한다는 얘기는 1년 동안 634 만원 은행에 수익 주는 것인데, 큰소리 치는 것이 당연하지 않나요? 쇼핑몰 가서 634 만원 수익 남기는 상품 사주면? 간이라도 빼줄 것처럼 서비스 할 테니까요. 물론 자신의 신용도(자산+가처분 소득)가 높을 때 그렇습니다. ^^;
은행들이 예금 금리에 비해 높은 담보 대출 금리임에도 꺼리는 이유는, 3~4% 담보 대출보단 100% 환수 가능한, 소액 현금 서비스 6.9%가 수익성 더 좋기 때문이고, 은행의 사회에 존재 가치 공공성보단 수익성만 노린다면, 천민 자본주의 고리 대금 업자 일 뿐입니다.
한국 은행들에서 평가하는 신용도는, 우리가 생각하는 것처럼 빌린 돈 잘 갚고 하면 쌓이고 높아지는 것이 아닙니다. 내 예금 자산이 얼마나 있나, 내 명의 부동산은 얼마나 있나, 내 1년 연봉은 얼마나 되고 1년 쓸 수 있는 돈, 가처분 소득 은행 거래는 얼마나 되나, 이거 말곤 없습니다. 다 형식일 뿐입니다. 예금 1억 하고 있을 땐, vip고객 떡 보내다 가도 1억 빼면 신용도 확 떨어지는, 직장이 없으면 아무리 착하고 잘 갚아도 신용도 0, 은행 거래 가처분 소득 인증할 수 있는 직장 있어야 아주 소액 대출해줍니다. 직장 해고 됐을 때 받을 수 있는 퇴직금 범위 내에서 대출 가능할 겁니다. 즉, 일반 서민들에게 대출은 100% 회수할 수 있는 범위 내 대출만 이뤄지기에, 사실상 은행이 대출해주는 모든 국민 신용도는 100% 인 겁니다. 대출에 신용도 이유로 높은 이율 부과할 근거는 사실상 없는 겁니다.
현재 예금/대출 금리 차이를 한번 살펴 볼까요?
은행 별 예금, 대출, 금리 이율은 은행 연합회 홈페이지에 접속하면 비교할 수 있습니다.
오른쪽에 예금 금리, 대출 금리, 2가지를 비교해보면,
예금 - 대출 = 금리 차이를 알 수 있습니다. 예금 금리를 클릭하면 여러 항목이 있지만, 은행간 금리 비교는 한국은행 기준금리가 1년, 연간 이율을 말하는 것이라, 1년 간 1 억 원을 예금 했을 때, 얼마나 이자를 받을 수 있는지 비교할 수 있는, 정기 예금 12개월을 선택하고 검색해야 합니다.
1년 정기 예금 금리 검색 결과는, 헐~ 입니다. ㅡ.ㅡ;;; 12개월 금리 2.4%로 코드K 정기 예금 금리가 가장 높고,
헐~인 이유는 제가 쓰는 KDB 수시입출금식 금리가 최고가 아니기 때문입니다. ㅠㅠ 이명박 정권 강만수가 산업은행장 취임하면서 수시입출금 금리 3.5%였는데, 밑에 보다시피 현재 금리는 연간 이율 1.1%인데 매달 이자 지급 방식이고, 케이뱅크 코드K 1개월 1.5%니까 0.4%나 이자 적게 받고 있다는 뜻이니, 수시 입금 출금은 한 달 마다 이자 나오는 것이라 바로 통장 옮겨야 했습니다.
전 산업은행에 KDB다이렉트 수시입출금 통장 쓰며 자동 이체 적립 예금 들고 있습니다.
은행 이용할 땐 은행원 장황한 얘기 들어봐야 다 불량 상품 현혹하는 것이라, 상품 금리가 얼마인지만 보면 됩니다. 현재 한국은행 기준금리가 연 1.50%인 것을 고려하면, 1.10% 약탈적 금리라 생각되지만,
수시 입출금 금리 중에선, 산업은행이 국책 은행이라 가장 높은 것을 참고 썼습니다.
은행 거래 옮길 땐 금융결제원에서 운용하는 계좌 통합 관리 서비스를 이용하면 편리합니다.
내계좌한눈에서비스: 금융회사에 개설한 계좌를 조회하고, 장기 미사용 계좌등에 대해 잔고이전 및 해지할 수 있습니다.
내카드한눈에서비스: 금융회사에 개설한 신용카드 및 체크카드와 포인트를 한번에 조회할 수 있습니다.
'파인'이라고 기사에 쓰던데, payinfo 영문 인터넷 주소 이름으로, 쓸데없는 이름, 그냥 내카드한눈에서비스 한글 이름이 알아보기 쉽습니다.
내가 가진 신용카드가 몇 개인지, 각각의 신용카드 사용 내역과 잔여 포인트 등을 한 번에 보여줍니다. 금융감독원에 따르면, 이 서비스를 통해 금융 소비자들은 신용카드,체크카드 등 보유카드 개수와 이용한도, 결제예정금액, 연체금액 등 카드 주요 정보를 조회할 수 있습니다. 특히 카드사별로 흩어져 있는 잔여 포인트와 소멸 예정 포인트도 한 번에 확인 가능합니다. 또 발급일 기준 1년 이상 이용 실적이 없는 휴면 카드 여부도 파악할 수 있습니다. 금감원은 비씨(BC), 케이비(KB)국민, 롯데, 삼성, 신한, 우리, 하나, 현대 등 8개 전업카드사와 아이비케이(IBK)기업, 엔에이치(NH)농협, 씨티, 에스씨(SC)제일, 대구, 부산, 경남은행 등 7개 겸영카드사 등 모두 15개 카드사의 정보를 제공합니다.
금융정보조회서비스: 보험, 대출 등 흩어져 있는 본인의 각 권역별 금융정보를 한 번에 조회할 수 있습니다.
자동이체통합관리서비스: 금융회사에 등록된 자동이체를 조회하고 해지하거나 출금계좌를 변경할 수 있습니다.
4대 사회보험료, 공과금, 환급금 찾기: 건강, 국민연금 보험료, 국세, 지방세 등 미지급 환급금 찾을 수 있습니다.
세금은 내고 끝나는 것이 아닌, 과도하게 납부했으면 환급 해주는데, 본인 연결 계좌를 등록해야 이체 됩니다.
여기에 접속해서 검색하니까, 내가 돈 다 빼고 안 쓰던 은행 계좌가 있었는데, 그 통장에 돈이 남아 있다고 검색됐습니다. 스포츠토토 하던 계좌인데, 잔액 다 이체 시키고 몇 천 원 남아있던 계좌인데, 스포츠토토는 예치금 10 만원 넘는 당첨금은 자동으로 등록된 계좌로 입금되는데, 다른 계좌로 바꿔서 당첨금이 이체 된 것을 모르고 거래 끝냈던 계좌였습니다. 공돈? 생겨서 잘 썼습니다. ^^
은행 예금 금리는 1년 단위 연 이율로 비교하는 것이지만, 우리가 대출이자 낼 땐 매달 내고 있죠? 예금은 우리가 은행에 돈을 빌려주는 것이니, 똑같이 매달 이자 받는 연 이율, 월이자 금액을 비교하는 것이 예/대 금리 비교에 좋습니다.
많이 쓰는 현금 서비스가 보편적인 한 달 대출금리죠?
100 만원 K뱅크 예금 하면 한 달 짜리 연 1.5%면,
((100만원 X 0.015X0.846) / 365) X 한 달 30일 = 예금이자 1,043원
제 카드 사용 내역서에 있는 현금 서비스 안내를 클릭해보니까 이렇게 뜹니다. 현금 서비스 한도 100 만원, 카드론 3000 만원인데, 최소 금리가 연 6.9%부터 시작이라는 데, 현금 서비스는 소액이라, 소액 때문에 신용불량자 선택하는 사람은 거의 없다는 점에서 100%회수 가능 채권으로 볼 수 있기 때문에, 다른 신용도 적용은 옳지 않습니다.
((100만원 X 0.015 X 0.846) / 365) X 한달30일 = 대출이자 4,798원
똑같은 100만원 거래인데 나한텐 1,043원 주면서 자기는 4,798원 받는 3,755원 차이,
폭리가 너무 심한 불공정 거래입니다.
신용도가 최고일 때 이 정도로 불공정한데 연체하면? 6.9%+6%=12.9%~15%로 연체하면 보통 15%까지 높아지게 됩니다.
((100만원 X 0.015 X 0.846) / 365) X 한달30일 = 대출이자 10,430원,
예금 이자는 1000원 주고, 대출이자는 10배 만원 받는 사실상 악의 축이라 생각합니다.
왜냐하면 이런 금리는 사회 초년생인 청년 층이 금리에 둔감하기 때문에, 언제든 연체에 노출될 수 있고, 직장에 문제가 없을 땐 큰 문제 안되지만, 사람은 살다 보면 삶에 굴곡이 항상 생깁니다. 가장 어려울 때 더 두들겨 패는 잔혹한 폭리라 생각합니다. 가장 신용도 높은 사람에 대한 금리도 예금이자 10배나 폭리 취하고, 그보다 못한 사람들 금리는? 카드론 이율 조회해봤는데 13%나 나오더군요. 처음 출발하는 사회 초년생들은 신용 금리가 대부분 그럴겁니다.
하사관 군복무 할 때, 첫 월급이 193,000원(88년-2018년1,105,100원)였는데, 적금 8 만원 들고 11만 3천원으로 한 달 생활, 분대장이니 분대원들 챙기고, 고참들 소집에 술이라도 한잔 마시다 보면 펑크 나기 딱 좋은 구조인데, 할부 판매 상품, TV 카메라 그런 것들, 1년 2년 나누면 얼마 안되죠? 그런데 그런 할부 상품 여러 개 사다 보면, 한 달에 쓸 수 있는 가처분 소득이 점점 줄어들게 되고, 결국 펑크 나는 달이 생기게 됩니다. 카드가 펑크 났는데, 다음 달이 돼도 가처분 소득이 특별히 증가하진 않는, 한번 연체된 카드는 저런 잔인한 폭리에 회복 불능 상태가 되고, 도저히 감당 안돼서, 어렵게 연명하는 어머니에 SOS 1 백 만원 지원 자력으론 해결하지 못했습니다. 이후 절대 할부 상품 안 사고, 카드는 교통 카드로만 씁니다.
제 1 금융권인 은행들 예/대 금리 차이가 저렇게 약탈적 금리 차이인데, 저축 은행들이나 사채업자들 금리는 두말하면 잔소리죠, 아무리 급해도 안 써야 되는, 제 친구는 500 만원 쓰고 1억 날렸고, 신용불량 가정 파탄 빠질 위기에 어머니가 구해주고 돌아가셨고, 둘째 형님은 1000 만원 쓰고 31평 단독 주택 날렸고, 20년째 신용 불량에서 벗어나지 못해 동생이 지금까지 생활비 지원합니다. 몇 십억 채무를 상환한 연예인들 얘기를 듣고 착각에 빠지면 안되는, 그 사람들은 연예인이라 기본적으로 벌 수 있는 규모가 뒤 받침 되는 것이고, 일반 사회 초년생에겐 그런 여력 없으니, 당연히 소액 채무에도 망가집니다.
20%면 괜찮은 걸까요? 저 예금 금리 1.1% 받고 있다고요, 제가 받는 금리 20배 대출금리 폭리 취하는 것은 괜찮지 않습니다.
대출이자는 매달 내는 것인데, 안내면 연체 이율 적용 안 해도 복리 이자라, 4년만 방치해도 원금 2배가 넘어가고 10년이면 7.2배로 늘어납니다. 우리가 예금 은행에 빌려줬을 땐 저렇게 늘어나진 않죠? 돈을 빌릴 땐 형편이 어려워서 빌리게 되는 것이고, 형편이 좋을 땐 저런 금리라도 돈이 남아도니까 문제없지만, 형편이 어려울 땐 사실상 평생 족쇄로 따라다니게 됩니다. 부모 형제가 도와주지 않는 이상 그렇습니다. 사채는? 계산해볼 필요도 없는, 연 이율 수천% 불법 고리대금 소액에 집 날리는 이유, 그래서 각 분야에 정부가 가격을 주도할 수 있는 1개 국영 업체가 필요한 겁니다.
세금으로 운영되는 국영기업은 예금 대출 마진 금리 차이를 인건비로 최소화 할 수 있기에, 제 예금 금리는 한 3~5% 더 줄 수 있고, 대출 금리 24%는 10%이하로 낮출 수 있는 겁니다. 민영화가 효율적인 듯하지만, 이익만 추구하기에 항상 균형 잡아주는 국영 기업 필요합니다.
주택 건설도 민간에만 맞길 것이 아니라, 국영 업체 1개가 국가 소유 임대 주택만 건설하면, 공공 기업이라 원가 공개 100% 땅값+건축원가= 대량 건축 원가 절감, 매매 분양 시장 저렴한 주택 가격 선도 가능합니다. 국가가 일자리를 선도할 수 있는, 국영 업체 분야별로 1개씩은 있어야 합니다.
LH공사는 별로 한 것이 없죠? 국가 소유 주택도 별로 없이 개인에 넘겨 주택 안정 기여도 미미하고, 제대로 기여했다면 왜 아파트 건축 원가를 우리가 알 수 없는 논쟁만 하겠습니까?
원룸 전세 보증금 5 천 만원 1년 예금 하면 한 달 평균이자 33,770원 줍니다. 5년 전 3.5%일 때 전세 계약 월 123,700원에 비하면, 원룸 전세 임대 소득은 사실상 없는 것이나 마찬가지입니다. 동일 원룸 월세 임대 하면? 보증금 1000 만원 / 월 40 만원 기본, 큰 차이라 요즘 전세 씨가 마르는 겁니다.
한국은행 경제 통계 시스템에서 그동안 금리 변화를 살펴보면,
제가 군복무 할 때, 재형 저축 5년 만기 금리가 13.5%였던 때와는 천지 차이로,
현재 저금리는 이명박 정권이 들어서면서 시장경제 수요와 공급에 따른 것이 아님을, 그래프를 보면 느낄 수 있습니다. 물론 이런 저금리는 수출 기업엔 우리가 예금 한 돈을 거의 공짜로 쓰는 것이라, 수출입 장기간 무역 흑자 구조에 긍정적 영향 주고 있지만,
수출 흑자로 쌓이는 돈이 어디로 갈까요?
은행에 수신고로 쌓이는 겁니다. 쌓이는 외환보유고는 국부가 틀림없지만,
경제 성장에 따라 화폐 발행량도 기하급수적으로 늘어나고,
발행된 5 만원 권은 1 만원 권과 달리 회수가 거의 안되고 땅속에 묻히고 있죠?
경제가 성장하면 규모 증가에 따라 화폐 발행량이 늘어나고, 늘어난 화폐 발행량은 현물 가치를 일정 부분 끌어 올리는데, 경제 성장이 강남에만 집중되는지, 강남 집값만 폭등 공시 땅값이 2001년에 비해 7 배나 올랐고, 25평 강남 청담동 아파트 값 검색하면 13억~15억, 강북 집값은 상대적 제자리 공시 땅값이, 2001년에 비해 2배 정도 올랐습니다. 25평 강북 중랑구 아파트 값 검색하면 3억 8천~5억 정도 됩니다.
서민에겐 빚 내서 집사란 가계 부채 증가는, 약탈적 예/대 금리 차이 피해자로 전락 시키고, 공산주의에 비해 사유 재산 욕구로 인한 효율성 장점 있는 금융 자본주의 시장경제, 단점인 양극화 완화는 부의 재분배 정부가 존재해야 하는 이유 아닙니까?
소득 많은 곳에 높은 세율 누진 과세가 금융 자본주의 시장경제의 조세 정의라 생각되는데, 국가별 세율 다소 세밀하지 못한 부분 있긴 해도 나름 근접한 위키로 검색 비교해보면,
한국 초 고소득층인 재벌 과세가 상대적 부족함을 느낄수있는,
고소득 누진 고 세율 유럽 선진 국가들에 비해 낮은 적용과, 전세계 많은 국가들이 저소득 구간에 0% 무 과세 하는데 비해서, 6%과세, 간접 소비세 10%, 준 조세인 미래가 불투명한 국민 연금, 보험료 내고 병원비 또 내는 이중 부담 건강보험, 자동 원천 징수하고 조건 붙여 자동 입금 하지 않는 고용 보험등, 액수 규모가 적어 법무 대리인 고용 항변하지 못하는 저인망 과세로 서민만 잡고 있는, 자신의 소비 지출을 100%증빙, 소득에 비해 세금이 과도하다는 걸 증명, 연말정산 환급 100% 적용 받은 사람 몇 이나 될까요? 1000 만원 이하 매출 무 과세라면서, 현실은 전 월세 비용 공제 전 연 매출 785 만원에 재산세 110만원, 임대 연관 종합 소득세 100 만원 과세하더군요, 그것도 대출 건축비 지불하고 없는 갚아야 하는 전세금에, 추정 이자 소득+(근로 소득+임대 소득=세율 구간 변경)늘어난 종합 소득세 100 만원은, 주택 유지 비용 증빙 영수증 등록이 사업자 등록번호 쓰게 돼있고, 우리가 일 시킬 때 영수증 처리 100%됩니까? 일용직 일 다니는 분에 거의 일당하고 실비만 지급한 집 수리 영수증 요구 불가능, 수리 비용 360만원 중에서, 대부분이 재료비, 집주인이 보조 몸으로 떼웠는데, 영수증 증빙 되겠습니까? 지출은 있지만 전산 시스템엔 등록할 수 없어 공제 불가 했고, 관련 항변 시스템 복잡 형식적입니다.
전세 임대가 수익 때문에 임대 하는 임대 시장에서 퇴출 되는 원인으로 작용하고, 사실상 주택 관련 지출 비용 없는 전세에서 월세 난민 전락 가중 시키는 원인이고, 구간 양극화 요소로 작용합니다.
사실상 원룸 전세 임대 3만 3천원은 무 소득이나 다름없는 것은, 집은 관리 비용이 지출되고 시간이 흐르면서 점점 늘어납니다. 풀 옵션 원 룸 관리 요소가 여러가지가 있고, 그중 보일러 간단한 고장도 사람 부르면 10 만원은 기본이니, 몇 달치 전세이자 나가고, 2년마다 세입자 바뀔 때 중개 수수료가, 5 천 만원이면, 20 만원 지출 도배 비용 10 만원 10 개월 치 전세이자 지출되니, 사실상 원 룸 전세 임대는 집주인이 사회 복지 하는 차원인 것이 현재 상황, 6년 전 5 천 만원 직방 검색하면 꽤 있었는데, 지금 원룸 5천 직방 검색하면 찾기 힘듭니다. 계산 보면 당연한 현상이죠?
집주인 사회봉사로 끝나는 것이 아니라, 전세금은 또 지출되는 것이 있습니다. 전세금은 보통 집 건축할 때 건축비로 지불하거나, 대출금 상환하고 저금리라 보관하지 않는 것이 보통이니, 존재하지 않는 전세금에 이자가 붙을 이유 없죠? 그런 존재하지 않는 이자 소득을 세무소에선 일괄적으로 기준금리 1.5% 보다 높은 고금리 적용 추정 소득 과세합니다. 그걸로 끝나는 것이 아닌, 추정 소득을 집주인 근로 소득과 합산 종합 소득 과세하기에, 존재하지 않는 소득이 뻥튀기 과정 거치게 되고 거의 100 만원 추정 과세 되더군요.
금융 자본주의 시장경제에선 수익 없는 계약은 존재할 수 없고, 따라서 무료 사회 봉사 중이던 전세 임대 집주인들에 100 만원 과세 의미는? 세금 납부할 돈이 당연히 없으니까, 세금 내려면 보1000 / 월세40만 월세 임대, 전세입자 내보내는 것이, 시장경제 당연한 생존 행동입니다. 전세금 많이 받으면 받을수록 전세금 추정 과세 늘어나니까 월세 전환이 순리가 됩니다.
수익성 없으면 신규 주택은 창출될 수 없고, 상식적으로 수익나지 않는 전세 임대 사업자 존재할 수 없습니다. 10억 있다면, 그냥 은행예금 하면 10억 예금이자 받는데, 5억 전세 예금이자 받을 바보 있나요? 월세=임대인 투자 대비 충분한 수익+임대 소득 세금+임대 비용이 임대 사업 시작 조건, 세금 비용 증가=월세 증가 등식 성립 안되면, 당연히 수익성 없는 임대 사업 존립근거가없는것이고, 시장경제에서 주거 안정은 충분한 국가 소유 임대 주택 확보밖에 없습니다. 임대료 구조상, 집주인 세금 증가는 곧 자기 임대료 인상 직결되는데, 집주인 아닌 집 없는 세입자라고 과세만 주장, 부메랑은 필연 입니다. 평생 세입자로만 살진 않는 자신도 나이가 들면 재산 모이고 집주인 됩니다.
예금 금리나 정부 과세가 집주인 임대 수익이 아닌 손실을 강요하고 있는데, 금융 자본주의 예금 수익 보다 높은 임대 수익을 내기 위해서 임대 관련 각종 노동 소요 불편을 감수하고 임대 하는 것인데, 그럼 집주인은 왜 손해 나는 전세 임대를 하는 사람이 있는 걸까요?
1. 집 건축이나 매입할 때 100% 자기 돈이 아닌 고금리 대출을 갖고 있다.
2. 자녀 분가 아파트 매입해줬는데 해외 파견 일시적 비운 상태,
3. 부동산 매매 가격 상승 기대로 매매가 5억 대출 2억 전세 2억 자기 돈 1억 갭 투자,
4. 집에 돈이 남아돌고 귀찮아서 그냥 사회봉사 차원,
동일한 재산 5억 갖고 있는 집주인과 세입자에 대해 생각해봅시다.
대출이 없는 집주인이라도, 집이 투자 대상이라도 상승할지 하락할진 두고 봐야 알 수 있는 일, 기본은 은행 예금 5억 이자보단 집 매입 후, 4억 전세 임대는 1억 예금 이자 손해입니다. 집 매입이나 건축 하면서 취득세 등록세 천만원이상 기본 손실 보고, 매년 7월,9월 재산세 돈 백만원 손해 납니다. 집 수명에 따라 건축비 감가상각 손해 나죠? 집은 짓고 끝나는 것이 아니라, 혹독한 자연환경에 훼손되기에 주기적 수리 비용 발생 손실, 세입자 전화 받고 일일히 조치해주는 노동 소요 발생 손실, 임대 하면 1월 부가가치세, 5월 종합 소득세, 신고 행정 소요 발생합니다. 5억 주택 보유로 관련 국민 연금+의료 보험료 납부 금액 증가하겠죠? 중개 수수료는 세입자와 똑같이 반반씩 지불하지만, 임대 준비 비용과 노동 소요됩니다. 예금보다 전세 임대가 이익일 수 없습니다.
세입자는? 중개 수수료는 집주인과 동일하게 부담하고, 이사 비용 발생 집주인 임대 준비 비용보다 더 많습니다. 저금리로 없는 문제없고 가격 맞는 전세 구하느라 피가 마르겠죠. 전세금 5억엔 재산세 부과되지 않기에 집주인보다 이익입니다. 취득세 등록세 낼 일도 없으니 그만큼 이익입니다. 집에 문제 있으면 집주인에 전화하면 집주인이 해결 편리하고, 세금 신고하러 관공서 갈 일도 없고 세무사와 발생하지도 않는 이자 소득 씨름 할 일 없고, 일단 문제없는 전세 집만 구하면 집과 5억 재산 손실 신경 쓸 일 아무것도 없습니다.
동일한 재산 5억일 때, 집주인보단 세입자가 여러 면에서 유리한데 문제는, 금융 자본주의 시장경제 한국에서 4번은 거의 없고, 2번도 자주 발생하지 않는 일시적 상황인, 1번과 3번이 전세 임대 현실이라는 것으로, 까막눈 아니라면 전세 임대 할 이유 없습니다.
세입자가 2년 4년 만에 이사 오랜만에 하는 일이라, 높은 월세 부담으로 전세 구하다 보면 문제 발생 가능한 전세 임대 하는 것인데, 공인중개사 통해 거래하는 것이 안전하지만, 공인중개사가 만능은 아니란 것, 중개하고 늙어 죽은 사람도 있고, 영업 능력 떨어져 직업 바꾼 사람도 있고, 몇 년 사이엔 많은 것이 변합니다, 사기 거래만 방지할 수 있는 것이고, 결국 주택 부동산 임대 관련한 문제 발생은 본인 문제로 자신이 해결해야 되는 겁니다.
대출 없는 집은 거의 없기에, 매매가 5억 대출 2억 전세가 3억이 합리적인 안전한 가격인진, 매매가 시세를 대략 알아야 합니다.
아파트는 매매 가격이 등락 변화 크게 없는 현찰과 비슷하더군요, 아파트 자체가 토지 지분이 최대치 맥심인 고층이라 미래는 걱정되지만 환금성은 좋습니다. 아마도 갭 투자는 환금성이 빠른 아파트에 대부분 할 것으로 생각됩니다.
아파트 매매 가격 대략 살펴보는 것은 서울시 홈페이지에 들어가서,
오른쪽에 부동산정보 메뉴를 클릭하면,
서울 부동산 정보를 알 수 있습니다. 이 주소를 바로 클릭하면 되겠네요.
국민 주택인 25평 가격을 검색해보면, 1평=3.3058 x 25평=82.6 비슷한 크기를 살펴보면 되고, 부동산 실거래가를 클릭하면 뜨는 메뉴에, 지역과 거래 기간을 선택 후 검색해보면, 아래쪽에 해당 기간 동안 거래된 실제 거래 가격을 알 수 있습니다.
84m짜리가 12층은 15억 9,500만원, 5층은 13억에 거래됐네요, 평균 연봉 고려하면 미친 가격입니다.
왼쪽에 단지명을 클릭하면, 해당 아파트 지번과 지도상 위치를 확인할 수 있고,
공동주택 통합정보마당 클릭하면 더 자세한 정보를 알 수 있습니다. 84m 2층 매매가 7억 7천만원에 거래됐고, 전세는 4억~4억 4천에 거래됐군요.
뭐지? 똑같은 단지 84m 같은 평형인데 위에 검색은 13억~16억 검색되고, 여긴 7억 7천 편차가 ㅡ.ㅡ;;;
지분도 작은 25평 아파트인데 7억 7천이 맞는 것 같습니다. 전세가 4억~4억 4천이 현실적입니다.
아닌가 보네 ㅡ.ㅡ; 위에 시세가 맞는 것 같고, 처음 검색해서 뜬 위에 건영 아파트 매물 정보에 매물 항목에 Daum항목 클릭하면, 해당 아파트 가격대나 평면도 관리비 세금등 정보 알 수 있습니다.
2층이 안 좋나? 7억 7천인데, 여긴 13~15억, 평균 시세가 있네요, 아파트를 안 살아봐서 가격대가 감이 안 오는, 겨우 26평 크기에 13억이나 투입할 필요 있나요? 장기간 수출 흑자로 돈이 남아도는 사람들이 사는 곳이라 그런가 봅니다.
아파트 가격대는 환금성 높은 현찰 같다고 하지만, 12~15억 가격 편차가 너무 커서 정확한 매매가 확인하는 것이 먼저라 생각됩니다. 매매가 시세가 결정돼야, 등기부 등본 확인해서 집 담보 대출 액수 확인하고, 전세 입주 가격이 적절한지, 안전한지 판단 할 수 있으니까요.
실제 거래 가격 허위 신고들 하나? 7억 7천 전세가 4억 4천과 13억 15억 종잡기가 어렵습니다. 똑같은 25평인데, 강북은 비싸봐야 5억입니다, 3억 5천짜리도 있고,
집주인이 전세금 상환 능력이 없고, 집 담보 대출이자 상환 능력도 없을 때, 집주인도, 전세입자도 모두 손해 보게 되는 경매는 항상 대비해야 되는 최악의 상황,
대출 있는 주택 전세 입주 안 하면 되지만 그런 주택은 거의 없기 때문에 대비해야 합니다.
매매가 시세 알아보니 10억짜리 아파트라면, 가처분 소득까지 계산하는 현재가 아닌, 빛내서 집 사라던 이명박근혜 정권 최경환 때 10억 아파트 대출 비율은? 살펴봐야 알겠지만 70%까지 가능하다 들었던 기억이 ^^;
2014년 4월 14일 작성된 담보 대출 관련 종사자 설명,
단독 주택이 저 정도면 환금성 높은 아파트는 말할 필요도 없습니다. 세입자도 바보가 아닌데 그 정도 대출 있는 집 입주하진 않았겠지만, 50%정도까진 입주하지 않았을까 싶네요, 10억에 50%면 집담보대출 5억, 남은 가치는 5억인데,
매매 시세 10억짜리 아파트 담보 대출 50% 5억에, 전세입자가 바보일 경우, 매매 가격 대비 전세가율 70~80% 6억에 싸다고 입주했겠지만, 시세 대비 50%면 안전하지 않을까? 싶어 5억이면 매매가와 같으니 입주했을 겁니다.
매매가 시세 10억 = 담보 대출 5억 +후 순위 전세 5억 = 합 10억 안전하다 느꼈겠지만, 아파트 가격 상승기에는 나름 합리적인 생각이지만 하락기엔 바보 같은 생각입니다. 더구나 금리가 인상되면? 5억 대출이자 내던 집주인 금리 4%대였다면 월 이자가 (5억X4%)/12=1,666,667원, 5억 전세금 예금 이자가 2% =세금 공제 후 695,342원이라, 갭 투기꾼 아니면 매달 971,324원 손해 보면서 전세 임대 하진 않습니다. 집주인이 갭 투기꾼이라 해도 상승기에는 수익 나니까 전세입자 피해 가능성 낮고, 하락기엔 안 팔리니까 갭 투기꾼이 이자 손실 감당 못하며 손해 보다가, 자기 월급 범위를 넘어가는 금리 인상 2%정도만 오르면? 대출 이자 지출 월 250만 되고, 월급으로 못 버티고 경매 넘어가게 되는 겁니다.
매매가 시세 10억짜리 경매 가서 운 좋게 1차 낙찰되더라도, 평균 낙찰가격 비율 94.44%적용하면, 9억 4 천 만원, 6 천 만원 증발, 경매 비용도 공제 할 것이고, 전세입자가 후 순위니까 당연히 전세금 5억에서 - 6천이상 손실 보게 되는 것이고, 경매는 한번 유찰되면 20%씩 최소 입찰 가격 다운되지 않나요? 1회 유찰 8억 2회 유찰 6억 3회째 최소 가격 4억에서 최고가 5억 써내고 낙찰됐다는, 2건 중에서 1건이 낙찰가율 50%면? 갭 투자 집주인도 거지, 전세입자도 폭삭이지만, 주택 임대차 보호 법이 최소 보장해 주는 건 남습니다.
5 억원 중에서 3400 만원은 남을 것이라 생각합니다. 완전히 빈 깡통 전세입니다. 주택 가격 하락으로 피해보는 것은 결국 집주인만 파산하고 끝나는 것이 아닌, 세입자 역시 동반 파산하게 되는 겁니다. 포항 지진 때, 집주인만 피해보고 끝나지 않았던 걸 보면, 한 지붕 운명 공동체, 역지사지 하지 않고, 악플만 달다 보면 결국 부메랑으로 돌아옵니다.
경매로 집주인과 동반 파산하는 위험 회피하기 위해서,
전세 보증 보험 가입하게 되는 것인데, 보험이 항상 사기로 느껴지는 이유는 보험사가 손해 볼 일 하지 않는 다는 것으로,
이렇게 선 순위 채권을 빼서 계산하다 보면 보증 받지 못하는 부분 발생합니다. 100% 보증 안된다는 것은, 의료 보험료 내고 병원비 또 내는 이중 부담과 같은, 매매가 시세 10억원에 90%면 9억, 유형에 따라는 손해 안보겠다는 뜻이니까, 75% 7억 5천인 것이고, 거기서 선 순위 채권 은행 대출 5억 빼면 2억 5천만 보장되는 것, 전세금 2억 5천은 보증 보험 들어도 경매 들어가면 날아갈 가능성 높습니다.
보증료율이 0.047%인하된 0.15%라면 X 2억5천 =1년 375,000원, 월 31,250원, 정말 불안하면 2억 5천이라도 건지려면 월 31,250원 손실 감수해야 합니다. 발생하지 않을지도 모르는 위험 위해서 ^^;;
선순위 채권 있는 집 안 들어 가는 것이 최선이고, 등기부 등본에 은행 대출금이나 저당권들은 나타나지만, 다가구 주택 같은 경우 선 순위 전세권 보증금도 공제해야 하므로, 등기부 등본 떼서 확인하는 것은 필수입니다.
집주인 선 순위 은행 대출만 없다면, 선 순위 전세권들은 크게 문제되지 않는 이유는, 집주인도 은행 대출과 달리 월 지출 이자 부담 없어 경매 넘길 일 없고, 선순위 세입자도 전세금 날아갈 일 없는데 귀한 전세 나갈 이유 없습니다. 등기부 등본 떼서 확인해보세요, 문제가 없겠는지.
아무튼 금리 인상에 따른 주택담보 대출이자 상승 갭 투자 집주인이 감당 못하면, 은행 대출보다 늦거나, 선 순위 전세권자 보다 늦은 후순위 전세권 등기는, 매매 시세 보다 훨씬 낮은 감정가, 그것보다 적은 낙찰가에 따라서 부족하게 되고, 후 순위 전세권자는 부족 금액에 따른 전세 권리가 낙찰로 말소될테니,
낙찰자에게 대항할 권리가 세입자에게 없는 것은 당연한 일입니다. ^^
밤 늦어서 나중에 확인하면서 글 업데이트 해야겠네요 ^^;
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